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　　比年来，海内都会化进程不停加速，都会发展结构和结构日趋合理，但同时也面临着都会开发渐趋饱和、土地资源日益稀缺的现状。在此配景下，房地产市场开始从增量期间进入存量期间，都会更新成为未来都会发展的新增长极和房企业务结构的新风口。

　　政策加持带来新风口

　　陪同城镇化进程的不停推进，比年来房地产的贩卖范围也在不停增长。与此同时，部门一线以及热门二线都会土地供应日渐稀缺，三旧改造、都会更新成为新的风口。

　　根据住建部统计数据，天下共有老旧小区约17万个，涉及住民凌驾4200万户，修建面积约为40亿平方米，开端估算的投资额将高达4万亿，集中漫衍于上海、北京、广州、深圳为首的一线都会以及西安、武汉、天津等二线都会，都会发展迈入存量期间，产业发展面临新诉求，都会建设和房地产发展需要探求新的空间。

　　7月24日，中央层面召开房地产事情座谈会，针对北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等10个都会总结房地产长效机制试点方案实行情况，分析当前房地产市场形势，部署下一阶段房地产重点事情。其中提出，要做好住房保障事情，因地制宜推进城镇老旧小区和棚户区改造，着力解决都会新市民和年轻人住房问题。

　　业内分析认为，一方面，当前城镇老旧小区改造的体量在明显加大，未来将成为加速城镇化建设的紧张助推器；另一方面，本年是棚改的收官之年，部门都会棚改仍有一定体量，短期或对当地市场仍有一定支持。

　　事实上，近两年针对三旧改造、都会更新的政策部署一直在陆续推出。2019年7月，中央政治局集会提出“实行城镇老旧小区改造、都会停车场、城乡冷链物流设施建设等补短板工程，加速推进信息网络等新型基础设施建设”。12月，中央经济事情集会提出“要加多数会困难群众住房保障事情，增强都会更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，鼎力大举发展租赁住房”。

　　进入2020年，财政部、住建部等各部委均从各个方面夸大推进老旧小区改造，包括：将城镇老旧小区改造纳入了专项债券的支持范围；勉励房地产开发企业参与老旧小区改造等。

　　业内分析认为，未来都会更新领域相应支持和保障政策也将不停出台并完善，支持民生保障事情顺遂开展，并进一步拉动地产领域的有用投资和消费。基于此，都会更新、三旧改造也将成为房地产行业发展的主偏向之一。

　　百强房企纷纷涉足都会更新

　　在地方层面，城镇化率较高的广州、深圳华南区域在都会更新方面已经走在天下前线。房地产企业也已经纷纷参与，举行谋划铺排。以华南区域市场为例，碧桂园、中国恒大、佳兆业、万科地产、华润置地、旭辉控股、中国奥园、龙光地产、绿景中国等等房企已经率先投子结构。

　　亿翰智库一位分析人士认为，我国商品房市场化革新的20余年里，房地产行业产生了翻天覆地的变化，天下商品房贩卖金额达16万亿，龙头房企贩卖金额超7000亿元，而且龙头房企未来3年内实现万亿范围也属确定性事件，TOP30房企未来的行业集中度将到达50%。

　　“房地产行业正从增量市场逐步过渡到存量市场。这意味着，新居增长的空间不停缩小，而且会逐步过渡至下行状态，并在一定阶段后逐步维持在一定水平。”该人士分析指出，“存量期间来临，房企簇拥进入都会更新领域将成为新常态。”

　　根据克而瑞地产研究中心针对房地产百强企业的观察研究，百强房企当中已经有47家涉足都会更新领域。随着房地产增量市场天花板的见顶，借路都会更新业务探求新的业绩增长点，已成为大部门房地产企业的共鸣。

　　“根据企业年报和公然信息，梳理房企参与都会更新的情况，可以看出在百强上市房企中，近半数企业涉足了都会更新领域。”克而瑞地产研究中心研究员沈晓玲分析表示，若聚焦到前50家上市房企，这一比例更是到达了61%。

　　在沈晓玲看来，房企纷纷加入都会更新的新赛道，有多方面缘故原由。起首，一二线都会土地供应趋紧，通过对旧区的整治改造和再开发，可以有用增补一二线都会土储；其次，对比竞争猛烈的招拍挂拿地方式，参与都会更新能以更低的地价获取土地，这意味着企业能实现更高的利润率；末了，都会更新改造的对象每每是城中村和城区的老小区，这些项目一般结构在较为中心的焦点地带，若再改造后入市，有较好的市场预期。

　　亿翰方面也认为，存量衡宇改造正在成为房企主战场。“差别阶段建设完成的存量衡宇均面临一定的更新改造需求，或需外观翻新，或基本配套待更新升级，或整体急需拆除重修，这都为企业在房地产行业的可连续发展提供新的路径和偏向。”

　　“周期长、耗资大”成为新挑战

　　虽然靠近半数百强房企已经结构都会更新业务，但基于入局时间、资金投入和运营经验等因素的影响，涉及的范围也有较大差距。根据企业披露的公然信息，可以发明房企参与都会更新的范围跨度巨大。范围大的涉及100多个项目，总修建面积逾7000万方，范围小的仅参与了1个项目，不到10万方。

　　针对存量期间的都会更新领域，亿翰方面认为，项目运营将成为房地产企业新的挑战。尤其是在融资趋紧，贩卖增长放缓的行业大情况下，鼎力大举度参与都会更新项目并非明智之选。“如果说招拍挂拿地是短期打法，那么都会更新就属于中长期谋划，为企业更久远的发展谋划，相比于招拍挂的快周转模式，都会更新普遍周期长，资金占用量大。”

　　对参与企业而言，资金将成为最大挑战。上述亿翰智库分析人士指出，“如果没有足够资金，企业可能难以熬过都会更新项目的漫长周期。一般情况下，除了一些旧厂房产权清晰，周期相对较短外，旧村改造、旧城改造的周期普遍较长，十年周期也非鲜见。”

　　别的，都会更新与招拍挂拿地建设贩卖模式有明显差异。以旧村改造为例，项目周期需要颠末与村团体或政府平台公司签约，争取村民同意完成拆迁、赔偿，拆迁完成后进入土地整备，然后取得土地证，末了再进入正常的开发贩卖阶段。

　　“而其中最大的难点或在于拆迁、赔偿阶段，与村民的谈判成为磨练企业的最浩劫点之一。”该人士指出，各个都会针对都会更新政策存在一定差异，普遍需要争取100%或90%以上主体同意才可举行项目的拆迁事情。一些旧村项目还存在产权不清问题，这些因素都将加大企业都会更新项目操作的风险。

　　“不仅云云，当前各都会针对都会更新政策正在不停更新，部门都会对于企业的要求不停提高，比方必须具有整村改造的经验等，这也在一定水平上提高了企业的进入门槛。”该人士指出。

　　克而瑞方面针对北京、上海等一线都会的都会更新项目调研发明，由于政策利好、市场较为开放，近30家上市房企在这些都会结构都会更新项目。不外，在企业参与度上，地方性国企占绝对上风。一方面这些企业普遍承接着良好的政府资源，在项目获取和土地获取上有较强的议价能力，每每是政府直接授权的对象；另一方面，地方性国企在融资成本和渠道上体现更为突出，可以或许抵抗住资金压力。

　　亿翰方面指出，都会更新成为存量期间谋划新篇章的新偏向，也是抵御行业见顶风险的利器，但未必全部企业都能有所建树。尤其对于一些中小范围企业，不宜将过多精神投入都会更新领域。“当务之急应将资源投入到可更快实现变现的项目上，寻求一定范围目标，聚集资源，降低融资难度，为长期可连续发展蓄力。”

（文章来源：经济参考报）

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