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　　合肥被删稿时，我当时紧张极了。众所周知，就因为说了一些实话，合肥的第一篇调研稿被迫删除，3个小时阅读量10万+，8个小时阅读量20万+，留言1000条，转发将近2万，如果不删稿，至少40万+。

　　这也没啥，算是我给合肥人民做了一点小事。别看我现在云淡风轻，当天可是惊涛骇浪，我害怕极了。为什么会被删稿？第一、我讲了合肥上涨。第二、我不该说合肥全款+号头费。今天这篇稿子，脖子耿直的百夫长，冒着秃头的风险，想要把南京、合肥的调研，以及更多的全国干货，奉上一场精彩绝伦的市场大餐。当然了，有些领导还是不愿意听。

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　　大家有权利知道真相。最近4个月，不知道大家有没有一种不祥的预感：这个市场，跟2016年好像啊！好城市在抢房，涨幅至少20%，开发商在囤地，地价不断新高。这一套组合拳全部打了下来。这一轮的上涨逻辑，完全是2016年上涨的2.0版，更加复杂，更加隐秘。上海涨完环沪涨，上海涨完南京涨，环沪南京一起涨，上海进行了第二次跟涨，如此反复轮动。我随便举个例子：1、好像全国各地都在抢房。合肥在抢房，全款+号头费；南京在抢房，很多片区至少8成首付；佛山千灯湖在抢房，二手房原本3万5、现在4万+，根本抢不到房源；光谷东根本不好抢，连非常偏远的新希望都在抢；甚至连根本不入流的盐城，房价在涨、在抢……2、二手房非常热，尤其是学区房。大家别看南京新房要抢，新房非常热，二手房一定非常凉，其实根本不是，南京的二手房量价都双双破记录。合肥天鹅湖的凯旋门涨了5000+，武汉的复地东湖城涨了5000+，全部发生在过去一年，甚至过去半年。

　　3、开发商疯狂拿地，各地频发地王。浙江全省啊，3月初一水的全是地王，南通也拍出了地王，南京11个板块拍出了片区地王，成都锦江生态带，恒大新房卖1万3，旁边账面楼面价至少1万3……未来市场会怎么走？4、全国各地的购买力，蜂拥而至。苏北、皖南的客户，甚至长三角的部分客户，开始抢合肥；买不了、买不起上海的客户，开始奔向环沪；流散的粤港澳客户+全国客户，义无反顾的奔向珠海、佛山。

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　　第一条主线：抢房引发的供应短缺。南京、合肥、天府新区、佛山、盐城，抢房非常厉害。其实不止这些城市，在嘉兴，在常州，在无锡，在西安，很多的优质片区、优质楼盘，全部都是。我举一个最简单的例子：合肥。现在合肥抢房，大家都知道了，不管是新房二手房，都需要去抢。其实这种全款+关系去抢房，仅仅发生了4个月，至少去年10月前，合肥没有出现全城抢房。蜀西湖楼盘很少，高新楼盘很少，滨湖楼盘很少，就连蜀西湖再往西5公里的小庙，哪怕再大的空地，现在的供应也只有2、3个楼盘，太少了，根本不够市场消化。供应太少，去化太快；去化太快，加速供应短缺。这是一个恶性循环。南京，也是。我们去燕子矶，年前还有佳兆业、万科、华侨城、仁恒、宝能，至少5家楼盘，虽然都要抢，但是至少供应力量大点。但是现在，佳兆业抢完了，万科也差不多了，仁恒基本没房了，能看的就宝能、华侨城，你说吧，本身就限价，现在呢供应一下子缩水一半。抢不抢？

　　只要抢，就没房；要是没房，更要抢。如此反复，南京如此，合肥如此，成都如此，杭州如此，甚至刚刚冒头的郑州，也是如此。

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　　第二条主线：新房、二手房全面上涨。比如佛山。佛山真是涨疯了！刚刚研究了一下千灯湖，我挑了3个非常典型的二手房，看了一下贝壳的数据。

　　一个是中海锦绣豪园，4万+，一个是保利国际社区二期，4万+，一个是东海花园，2万+。有几个共性：这三个小区，在售房源只有10套左右，涨价全部在2、3月，上涨幅度少则10万，多则100万。很多业主还惜售，能够流向市场的房源，非常非常少。卖方市场，好不好抢？坐地起价？会不会毁约？我告诉你，一定会的。

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　　比如合肥。合肥最恐怖的地方，不仅仅是新房在抢，二手房也涨得非常厉害。我找了一个非常典型的案例：政务区。有一个二手房小区是凯旋门，目前均价4万+。我截取了过去2年的成交价，以及现在的挂牌价，涨幅非常明显。

　　2019年10月，2万6，2020年9月，3万1，2021年3月，4万-4万4。现在凯旋门挂牌价，全部在4万-4万8，又涨了！

　　我们咨询附近中介，中介小哥就说很多业主要么吊着不卖，要么必须买家全款。你想买？人家都不一定让你看。南京也是，佛山也是，广州也是，很难抢的。新房在抢，二手在涨。

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　　第三条主线：拿地价全面上涨。比如南京，比如环沪，比如浙江全省，杀疯了。比如浙江——

　　11天拍出9个地王，这9个城市中，杭州、宁波完全可以接受，但是像台州、湖州、丽水、金华甚至温州，丽水最高楼面价干到了2万1，义乌最新楼面价干到了3万6。比如成都——3月16日，佳兆业拿下天府新区，楼面价12897元/㎡+41%自持。也就是说，这块地的账面楼面价是1万3，但是加上41%的自持，实际楼面价至少2万+，周边恒大新盘1万3，二手2万1，未来怎么走？郑州北龙湖的12号地，非常典型：3月份土拍中，被八家房企竞拍，1个半小时后，土地到达熔断价，竞价结束，中海拿下，数据非常恐怖：

　　每亩单价2865万，折合楼面价25280，溢价率50%！要知道，这块地曾经流拍过。这块地还有非常大的瑕疵，三面临高架，而对面的11号地，位置更好、素质更优，楼面价才2万。但是现在，哪怕地块差点，至少5000+涨幅。至少5000+啊，郑州市场再差，能不涨点吗？

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　　第四条主线：全国各地大量分流的购买力。2016年的轮动逻辑，清清楚楚。什么基本面，什么轮动效应，什么产业，什么商务中心，都是扯淡。只有扎扎实实的人，以及口袋中扎扎实实的现金，才是市场的王道。2021年，这4个月如此奔放，只有2个：一个是大放水。一个是资金流动。合肥为什么会爆？佛山为什么会爆？环沪为什么会爆？甚至武汉为什么会爆？难道合肥之前的产业，没有科大讯飞，没有中科大，没有蔚来，没有全国最大的小家电基地，凭什么过去4个月暴涨？难道佛山穿着拖鞋、大裤衩的大佬，之前没有钱，就这4个月有钱？难道他们刚刚做了经营贷、抵押贷，才有钱去买房？难道环沪跟上海的距离更近了？环沪的产业更好了？怎么可能，无非是环沪有大量的现金流，要么被迫、要么主动的奔向了环沪。难道最近4个月的光谷产业，一下子发生了质的变化，高科人才说来就来了，武汉的GDP彻底恢复了？根本没有，纯属扯淡。无非是人到位了，钱到位了。市场就到位了。所有的理由都在这里了，市场其实很简单。

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　　从南京、合肥调研回来，10天。铁血硬汉百夫长，再次被破竹团队拽了回来。过去一周，我不仅看了全国最热的两个城市，更是看到全国这一波轮动的逻辑线，这一次的外地调研，特别想跟大家分享分享。今天被破竹的小伙伴邀请，冒着极大的风险，给大家说一些大实话：也许会被喝茶，甚至会被骂。当我看到全国调控4个月后，复盘最近的市场，才发现原来的调控，真的是有点扯淡，那句话说的真好：调控的一粒灰，落到普通人身上就是200万。屁嘞。

　　你们有权利知道市场的真相，并且正确的选择。这是我的初衷。

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